Four Seasons Private Residences Bodrum · Halikarnas Turizm ve Yatırım A.Ş.

Yedi belge, tek zincir

Bir halka kırılırsa konut paketi düşer. PRSMLA, dört konut sözleşmesi ve iki mektup birlikte okundu. Yedi belgenin üçü imzalı belge, dördü HOA kurulunca imzalanacak form. Bu sayfa kimin kime bağlı olduğunu, parayı, süreyi ve izlenecek tetikleri gösterir.

İmzalı belge veya mektupİmzasız form, HOA kurulunca yürürlüğe girer
Lisans sahibiFour Seasons Hotels and Resorts B.V.Amsterdam
Mal sahibi / lisans alanHalikarnas Turizm ve Yatırım A.Ş.Levent, İstanbul
Hukuk ve tahkimTürk hukuku · ZürihSwiss Rules, 3 hakem, İngilizce
Para birimiEUR ve USDLisans bedeli EUR; maliyet iadesi ve satın alma bedeli USD
7belge: 3 imzalı belge veya mektup, 4 imzasız form
%4PRSMLA lisans bedeli (markasız ürün %1,5)
%12HOA’ya yıllık ek yük: Yönetim %2 + Advisory %10
80yıl: Yönetim süresinin tavanı (Opening sonrası)
~140gün: tahkimden önceki uyuşmazlık basamakları
6Otel sözleşmesi, elimizde yok ve zinciri belirliyor
Belge defteri

Yedi belge, üç farklı hukuki ağırlık

İmzalı olanlar bugün bağlayıcı. Dört konut sözleşmesi ise HOA kurulduktan sonra, en geç ilk satışın kapanışında imzalanacak formlar.

Çapraz fesih

Bir olay seç, hangi belgelerin düştüğünü gör

PRSMLA 10.06 ve dört konut sözleşmesinin çapraz fesih maddeleri aynı kalıbı kullanır. Otel sözleşmeleri veya diğer konut sözleşmeleri sona erdiğinde, doğal süre sonu istisnası hariç, sözleşme kendiliğinden biter.

    Otel sözleşmeleri (Ek A, 6 adet) elimizde değil. Onların konut sözleşmelerine tepkisi, yani ters yön, bu sayfada “belirsiz” görünür. Dört konut sözleşmesi form metnidir; imza sırasında değişebilir.

    Para akışı

    Beş ücret, beş farklı baz

    Bazlar karışmasın diye her oranın yanına neyin üzerinden hesaplandığı yazıldı. Lisans bedeli satışta bir kez, diğerleri işletmede her yıl akar.

    Advisory Fee%10
    Yıllık tahakkuklar (Assessments). Yönetim ve Advisory ücreti hariç baz. Advisory 12.01
    Centralized Purchasing Charge%7,5
    Merkezi alımın toplam maliyeti, USD. Four Seasons 30 gün önceden bildirimle değiştirebilir. Purchasing 4.01(a)
    PRSMLA lisans bedeli%4
    Her Private Residence’ın Gross Sales Price tutarı. PRSMLA 6.02
    Management Fee%2
    Yıllık tahakkuklar, Management Fee ve Advisory Fee hariç. Yönetim 13.01
    Markasız konut lisans bedeli%1,5
    Unbranded Residential Product Gross Sales Price. PRSMLA 6.02

    Bar uzunluğu yalnızca oranı gösterir, farklı bazlar birbirine eklenmez. Ek olarak PRSMLA 6.01: €219.000,50 başlangıç ödemesi, iade edilmez, mahsup edilmez.

    Mal sahibinin yükü: örnek hesap

    taban 100
    +10

    Yönetim (%2) ve Advisory (%10) ücretleri tabana eklenir ve Common Expenses içinde konut sahiplerine yansır; taban 100 ise toplam 112 olur.

    Rakamlar örnektir, gerçek veri değildir. Gross Sales Price tanımı (KDV ve benzeri kalemler) hesaba katılmadı.

    Operations License: metinde ayrı bir lisans bedeli görülmedi; yalnızca 6.01 maliyet iadesi var (personel payı, sigorta payı, bütçedeki kalemler). Taranmış metin üzerinden okundu, imza öncesi tam metinle teyit edilmeli.

    Örnek model

    Para kimden kime akıyor?

    Oranlar sözleşmeden, tutarlar sizin değiştirebileceğiniz örnek varsayımlardan gelir. Varsayımlar gerçek veri değildir. Değiştirince akış, birikimli yük ve “Senaryolar” bölümündeki rakamlar birlikte güncellenir.

    · USD tutarlar €1 = 1 USD kabul edilerek toplanır. Ücretler enflasyonsuz ve sabit varsayılır.

    Konut alıcılarıilk satış HalikarnasOwner · lisans alan HOAkonut sahipleri · aidat FSBVlisans veren · danışman OperatorFS İstanbul Otel FSHLsatın alma hizmetleri

    Operations License’ta ayrı bir lisans bedeli görülmedi; yalnızca maliyet iadesi var (6.01), bu yüzden akışta yer almıyor. Masraf iadeleri nötr kabul edildi.

    HOA’nın birikimli ücret yükü

    Advisory %10Yönetim %2Alım %7,5
    Süre

    İlk süre 20 yıl. Tavan 80 yıl. Anahtar Operator’da.

    Operations License, Advisory ve Purchasing sözleşmelerinin süresi ayrı yazılmamış: Management Agreement yürürlükte olduğu sürece devam ederler. Yani asıl saat Management’ta işler.

    Yönetim SözleşmesiOpening Date sonrası 20. tam mali yıl → en fazla 80. tam mali yıl (31 Aralık)
    20 yıl
    20’şer yıllık uzatmalar
    Opening20. yıl40.60.80. yıl
    Operations License · Advisory · PurchasingManagement yürürlükte olduğu sürece (OPS 2.01 · ADV 3.01 · PUR 3.01)
    Yönetim Sözleşmesi’ne bağlı
    PRSMLASon satılmamış konutun Closing’i ve tüm ödemeler tamamlanana kadar (2.01)
    Açık uçlu · satış hızına bağlı
    • Uzatma opsiyonları Operator’dadır ve kullanıldı sayılır; Operator’un vazgeçme bildirimi en geç 12 ay önce verilmelidir (Yönetim 3.03).
    • Orman irtifakı yenilenmezse Yönetim Sözleşmesi irtifak bitiminde kendiliğinden sona erer; sonradan yeni irtifak alınırsa 3 yıllık yeniden yürürlüğe alma hakkı vardır (Yönetim 3.05).
    • Uzatma, ancak Advisory, Purchasing ve Operations License da uzatılırsa geçerlidir (Yönetim 3.06).
    • Orman irtifakının bitiş yılı bu belgelerde yazmıyor. Formal Deed (05.12.1996, no. 7598) olmadan 20–80 yıl bandında nerede kesileceği bilinmez.
    %75geçti

    Freedom of Action saati

    28.03.2019’dan 28.03.2029’a kadar Four Seasons ve bağlı şirketleri, Bölge’de “Four Seasons” adıyla başka lüks özel konut projesi işletemez veya yönetemez, Owner yazılı izin vermedikçe (SMLA 14.08).

    Kalan: yaklaşık 2 yıl 5 ay (15.10.2026 itibarıyla)

    • Mektup en erken olayla otomatik biter: 10. yıldönümü, Otel sözleşmelerinden birinin feshi, Owner’ın veya izinli devralanın Otel’in mülkiyetini kaybetmesi, ya da Owner’ın kontrolünün izinli olmayan birine geçmesi.
    • SMLA süresi dolarak 10. yıldan önce biterse taahhüt 10. yıla kadar sürer. SMLA feshedilirse sürmez (md. 2(b) uygulanmaz).

    Sayaçlar

    Tek eksen

    2019’dan 80. yıla

    Hotel Opening Date belgelerde yok; çizim, “Örnek model” bölümündeki açılış yılı varsayımını kullanır. Orman irtifakının bitiş yılı da belgelerde olmadığı için çizilemedi; paketin gerçek tavanı o tarihtir.

    Arazi

    Mevcut 561 bin m²’nin yalnızca 42 bini tapulu

    Geri kalanı orman irtifakı. Üstüne henüz edinilmemiş 175 bin m² ek kiralama arazisi geliyor. Projenin dayanağı bu yüzden mülkiyetten çok irtifak hakkının ömrü ve ek arazinin edinilmesi.

    42.000 m²
    Freehold Component

    Halikarnas tek tapu maliki. Yönetim Sözleşmesi ve PRSMLA tanımı. Toplamın yaklaşık %5,7’si.

    519.000 m²
    Forestry Component Leasehold

    Orman arazisi, Muğla / Bodrum. Forestry Component Lease kapsamında tek irtifak hakkı Halikarnas’ta. Yaklaşık %70,5.

    175.269 m²
    Additional Leasehold Land

    Residential Component Letter. Edinilmesi “iyi niyetli, titiz ve kesintisiz çaba” yükümlülüğü; henüz edinilmiş sayılmaz. Yaklaşık %23,8.

    Oranlar üç alanın toplamı olan 736.269 m² üzerinden hesaplandı; ek arazi henüz edinilmediği için bu toplam bugünkü durum değil. Belgelerde bu toplam yazmaz.

    Ek arazi nasıl devreye girer?

    Yüksek

    Edinildikten sonra SMLA ve diğer konut sözleşmeleri gerektiği kadar değiştirilir, böylece Residence Project ek araziyi kapsar. Edinme tarihi sabit değil, “makul olan en kısa sürede”.

    Markasız konut ürünü

    Yüksek

    Ek arazide başka markalı konut yapılamaz. Açılıştan sonra Otel’in World Class Luxury Hotel statüsünü zayıflatamaz, Otel tesislerini paylaşamaz, ayrı araç ve yaya girişi olur, ortak tasarım ögeleri en aza iner, Otel içinde satılmaz veya pazarlanmaz. “Four Seasons” adı yalnızca konum ve yakınlık için, her seferinde yazılı onayla (PRSMLA 3.02).

    Ek B okunamadı

    Düşük

    Ek B’de üç rakam seçiliyor (91.387; 83.812; 44.136 m²) ama etiketleri okunamıyor ve 175.269 ile bağı kurulamadı. Parsel dökümü gözle kontrol ister.

    Uyuşmazlık

    Hakeme gitmeden önce yaklaşık 140 gün

    Üç basamak sırayla çalışır. Bu sürede çözüm bulunmazsa tahkim başlar. Türk hukuku uygulanır.

    1. 1

      Bildirim ve müzakere

      Yazılı uyuşmazlık bildiriminden sonra 10 gün içinde iyi niyetli müzakere başlar ve 30 gün sürer.

    2. 2

      Uzman

      Ortak uzman için 10 gün; olmazsa her taraf 2 iş günü içinde birer uzman atar. Uzman(lar) 90 gün içinde bağlayıcı olmayan yazılı görüş verir, İngilizce. Toplantı gerekirse İstanbul’da (OPS 9.02).

    3. 3

      Tahkim

      Swiss Rules, üç hakem, yer Zürih, dil İngilizce (PRSMLA 11.02).

    4. !

      Kısayol: marka ihlali

      PRSMLA 10.05: Lisans veren, marka ihlalinde 30 günlük bildirimle, uyuşmazlık basamaklarını (XI ve XIV) beklemeden hareket edebilir.

    Toplam, 10 + 30 + 10 + 90 gün ve 2 iş günü olarak toplandı. PRSMLA ve Operations License merdiveni doğrulandı; Advisory 14.03 ile Purchasing 8.03’ün tahkim yeri bu sayfa için okunmadı.

    Senaryo analizi

    21 senaryo: kim kazanır, kim kaybeder

    Her senaryo bir sözleşme maddesine dayanır. Olasılık ve etki puanları yargısaldır, sözleşmeden çıkmaz. Tutarlar, sözleşmedeki oranların “Örnek model” bölümündeki varsayımlara uygulanmasıdır ve gerçek rakam değildir. Senaryo 1 toplam tutarları, diğerleri o olayın yarattığı farkı gösterir. Bir tarafın kazancı çoğu zaman diğerinin kaybıdır; üç tarafı yan yana okuyun.

    Risk matrisi · olasılık × etki
    Yatay: olasılık 1–5 →Dikey: etki 1–5 · yargısal
    Net etki · örnek varsayımlarla
    Madde kütüphanesi

    Dayanak maddeler, tek yerde

    Bu sayfanın dayandığı maddelerin Türkçe özetleri. Özetler tam metnin yerini tutmaz; imzalı asıllara dönüp kontrol edin. Üstteki aramayı (/) kullanırsanız yazım hatası ve eş anlamlılar da denenir.

    Karşı argümanlar ve tripwire

    Paketin kırılgan yerleri

    Her kartta önce karşı argüman, sonra hangi olayın izleneceği var. Güven etiketi, dayanak metnin imzalı mı yoksa form mu olduğunu da yansıtır.

    Kapsam sınırları

    Bu sayfanın görmediği şeyler